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碧桂園管控工程成本的10大重點

地產智庫
2017-02-24 14:48:40
關鍵字:租賃 成本管理 招標 開發商 供應商 明源 地產研究院  
導讀:關于房地產項目工程成本管控,往往會從成本階段控制及成本構成上分析,這樣會陷入成本管控的某個點而難于從整個項目成本管理上去聚焦每個階段的重點,尤其是難于在前期形成基于全局的落地性的成本推進計劃。 本文嘗試從事前、事中、事后工程成本管理應聚焦的重點著手,結合碧桂園的工程成本、進度、質量的平衡管理,來談談房地

關于房地產項目工程成本管控,往往會從成本階段控制及成本構成上分析,這樣會陷入成本管控的某個點而難于從整個項目成本管理上去聚焦每個階段的重點,尤其是難于在前期形成基于全局的落地性的成本推進計劃。


本文嘗試從事前、事中、事后工程成本管理應聚焦的重點著手,結合碧桂園的工程成本、進度、質量的平衡管理,來談談房地產項目在事前、事中、事后如何精細化管控項目工程成本。


事前:優設計,穿插工序


1.優化設計,減少變更


設計決定了整個項目至少75%以上的成本,那么優化設計、減少施工過程中的變更洽商量,將是事前成本控制的先鋒兵。


大項的變更洽商的簽訂應采用四方會簽制,參加簽字人員有工地代表、工程造價人員、監理單位、施工單位。


工程部資料員負責對所有洽商變更按順序編號,防止于結算階段施工單位漏報須核減造價的洽商。預算部應配合工程部,積極辦理須核減的變更洽商。


對結構工程及部分安裝工程采總價包死的方式簽訂合同,雖可降低成本,但不利于品牌創立,因此應延長設計時間,加大設計投入,從根本上減小施工中的變更洽商發生量。對于像智能化系統、消防系統等專業性強的分包項目,可考慮由投標方于招標過程中對圖紙進行專業優化。


碧桂園的設計、工程變更流程如下圖:




2.優化人力,提高效率


人工成本控制之處,應是加強項目部管理水平,選用勞務水平較高的隊伍,確保有效用工。


其次,要制定科學、合理的施工方案,從而減少無效用工。


再次,合理界定定額內用工和定額外用工,一承包人工工日確定人工費,工資單價控制在造價信息單價范圍內,采用招標形式擇優選擇勞務隊伍。


此外,盡量采用新材料、新技術、新工藝,從而提高勞動效率,降低用工成本。


3.材料設備,省就是賺


在“人”之后,接下來我們可以談談“物”。


首先,對于機械費用的支出,應“確保不賠,稍有盈余”,積極地進行機械成本的控制。


一方面應基于機械臺班定額標準,結合市場行情確定合理的機械租賃價格,可通過招標競爭形式,擇優選擇;另一方面,根據合理施工方案,最大限度縮短機械使用周期,發揮機械使用率,防止閑置,降低機械租賃的成本支出,并防止損毀,避免賠償。


其次,在材料成本控制上,由于材料消耗占了整個工程成本的65%左右,因此,加強材料成本的控制是降低工程成本最有效、最直接的方式。


材料采購成本控制,在價格上,按照工程的實際需用量,指定詳細、準確的材料采購計劃,最大限度的控制材料采購費用支出;


在質量上,材料的采購盡可能從廠家或廠家代理商手里直接采,材料保管人員在材料進場時,一定要認真核實實際進場材料的質量和數量是否與所要采購的材料相一致,特別是大體積的灰、砂、石之類的材料。


碧桂園的材料、設備確定與采購流程如下圖:




4.就地取材,因地制宜


以韶關碧桂園項目為例,臨水盡可能就地取材,利用合格的河水、水庫水和地下水,這樣有利于節省投資;臨電根據開發計劃合理布置;場內盡量提前施工小區市政道路作為施工道路,這樣一方面能保證場內運輸,另一方面也有利于文明施工。


對土質較好的地段,可采用先利用底層砼路面作為施工道路,施工完成后再澆筑面層砼。


土質較差地段的市政道路,可采用先倒底層砼路面作為施工道路,施工完成后再鋪上瀝青;臨設材料堆放現場、辦公室等場地應盡可能放在不影響施工,距離比較近的位置,避免多次搬遷,減少搬遷費用


攪拌站應考慮交通運輸問題,放在較晚開發,且便于交通運輸和取水的位置。


5.優化標高,平衡土方


對一個大型小區來說,土方工作量是非常大的,因此合理確定項目的標高是一項非常重要的工作。合理確定項目的標高可以大大地減少土方的開挖和外運,同時也減少了市政管線的埋設深度,從而達到加快進度,節省造價的目的。


標高的確定必須綜合考慮與外部市政道路、市政管線連接問題、外部地勢的標高問題以及土方平衡問題,必須與設計院共同進行。


接收場地后必須對場地標高進行的精確測量,按初步確定的標高準確計算挖方量的填方量。如果不能滿足平衡要求,可在不影響與外部市政道路、管線連接,不影響場地排水等問題前提下適當調整標高。


碧桂園在土方平衡運轉中,重點關注以下幾個問題:


一是對開挖出來的石方應充分利用,可用于場地的道路回填、換土和擋土墻的原材料,以達到節省造價的目的。


二是對于含水量很大的土,如淤泥等,必須堅決運走,不能用于建筑物的回填,否則不但不能節省造價,還會大大提高基礎處理的成本和時間。


三是含有大石塊的土或者石塊不能回填在準備進行樁基礎施工的場地上,否則會大大增加樁基礎施工的難度,增加成本和延緩施工的進度。


四是魚塘、水池應該抽干水,適當處理后再回填。


6.工序穿插,縮短工期


碧桂園會通過制訂項目開發施工計劃,做好各項工作的穿插,盡可能縮短時間。


碧桂園工程是各工程公司負責進行的:土建是由騰越負責施工的,機電是由機電公司負責施工的,精裝修是由雅俊公司施工的,園藝、綠化也有專業公司,土方是土方隊施工的,而自來水是由自來水公司施工的,煤氣是煤氣公司施工的。再加上白蟻、防雷等隊伍。參建單位很多,協調管理的工作量很大,項目部在某種意義上起到了總包的作用。因此必須以片為單位,制訂整個片區的整體開發建設計劃,并做各項工作的穿插和組織。


事中:人、材、機督查與協調


1.控制進度,加強組織、管理


不得不說,進度控制是項目管理的重要內容,能否成功地控制進度直接影響了項目的資金運作和成本。進度快了,大型設備的周轉費、材料租賃費還有人工費都會減少;


碧桂園的施工隊伍很多,有土方、土建、機電、鋁窗、園藝、裝修、綠化等。其中土建下面還有很多隊,水平參差不齊。各施工單位只對自己施工單位范圍負責,因此作為項目部的管理責任和協調工作量很大,必須全面、細致地做好整個項目的施工組織,保證各專業施工及時進場和穿插。同時還必須加強管理,抓好施工的質量和安全,確保施工順利進行,才能保證施工進度。


2.勞務分包,加強質量管控


很多質量會影響后期的施工,舉例說明,一根柱子要是垂直度不好,后期抹灰就會很厚,增加成本;模板要是支設質量不高,會漏漿,損失混凝土,后期可能還要鏨除,增加人工費。


3.人工、材設的過程管控


在人工成本上,根據成本目標,量化、細化到項目每一個人,明確其責任及成本控制對象、范圍。一是根據已編制的實施性施工組織設計,合理安排人員進場和退場;二是合理安排工作,提高作業效率,盡量減少成本費用支出。


在材設成本上,首先是合理配備機械,建立機械設備日常定期保養和檢修制度,加強機械的維護和保養,加強機械操作人員的操作業務培訓,提高其完好率和生產效率,杜絕發生機械事故,同時要做好機械臺班記錄和燃油消耗記錄。對于外部租賃的設備,要做好工序銜接及登記記錄,提高機械的利用率,盡可能使其滿負荷運轉。


其次,在材料消耗的成本控制上,一是編制施工預算,做出材料分析,確定材料的定額需要量;二是通過下發施工任務單和限額領料單對材料的消耗成本進行有效控制。一般領料的原則是:預算子目中能夠分析出來的材料必須限額;預算子目中不能夠分析出來的輔助材料,按實際發生計入材料消耗成本。


再次,控制甲供材料、設備采購成本。對于所有甲供材料、設備,須經招標、談判,確定最優中標單位,并與之簽訂嚴密合同,約定供貨方式、供貨時間、付款方式等。對于甲供材料的核算,應嚴格按照合同約定的結算方式,準確計量,避免浪費。同時,應聯合其他地產商等大用戶對主要材料、設備實行聯合采購,以達到最低材料、設備供貨價格。對于需要外出考察的材料、設備,應盡量選用當地及周邊區域的廠家,以降低公司費用及運送費用。


此外,大宗材料要與供應商簽訂合同,鎖定價格,明確材料品質標準、供貨時間、送貨方式和交貨地點;對于地材等零星用料,堅持用多少購多少原則,以免造成庫存積壓;把好材料收發關,明確工程合理的材料消耗量,節約用料,防止浪費;建立健全材料臺賬,加強材料的動態管理,合理堆放材料,減少二次搬運;材料進場時要認真點驗,保質保量。


4.優選供應商,加強合同管理


第一,優選供應商,對于所有項目,都要通過招標或對三家以上承包商邀請報價,對報價滿意的單位進行多輪談判,以期達到最優,從源頭上控制造價。對于選定之材料、設備供應商,應于供貨完成之后進行評審,滿意的供貨商列入供貨商名錄,以備后續的合作。


第二,管理施工合同,施工合同應由預算部同工程部及監理單位共同協商,把質量要求、工藝要求、施工部位等羅列清楚,以避免日后糾紛。


第三,關于現場水電費的控制。水電費由開放商交納,對所有分包單位,在合同中約定浪費水電的處罰條款,并在施工過程中嚴格執行。對于施工用水,應首先考慮降水的利用。開發商可考慮在打降水井的時候,考慮某個井打深一些,保證施工用水及部分生活用水的供應。對于用電,施工單位不準使用電器灶具,不準使用電爐子等高耗電量設備取暖。對所有水源、電源開關處設立醒目的節約標語或指示牌。


第四,土方工程施工應先行計算需要回填的土方量,存于現場,以減少土方回運及外購回填土源的費用。


此外,建安工程應先行作好施工計劃安排,避免窩工損失及交叉作業損失。對于垂直運輸,應做到垂直運輸機械的使用效率最高,對于后期裝飾材料,應在垂直運輸機械拆除前運達應用樓層。


事后:平衡進度、質量、成本


首先需要明確的是,項目的質量、進度和成本控制不是絕對矛盾的。犧牲質量追求進度和成本的產品是難以被客戶認可和接受的。因此,只有認真做好質量管理,把質量控制在一個合理的水平(并非完美)避免返工造成工期延誤和成本增加,才能保證項目的進度和成本控制目標的實現。從這個意義上來說,質量、進度和成本控制的利益目標是一致的。


其次,無論是質量、進度還是成本,事前控制是關鍵。因此在項目啟動前、動工前必須從全局出發做好規劃、統籌和各項準備工作。


再次,從施工角度來說,進度和質量很大程度取決于施工單位的素質和能力,因此需要重視施工單位的選擇問題,選擇符合要求的施工單位,才能保證施工質量進度和成本控制目標的實現。


碧桂園選擇施工單位的流程如下圖:




此外,要強化安全意識,加強施工變更索賠工作,強化索賠意識,重視竣工結算工隊。實物工作量完成,工程進入收尾決算階段后,應盡快組織人員、機械退場,留守人員應積極組織工程技術資料移交和辦理竣工決算手續,盡可能將竣工結算成本降到最低。同時要對工程的人工費、機械使用費、材料費、管理費等各項費用進行分析、比較、查漏補缺,一方面確保竣工結算的正確性與完整性,另一方面弄清未來項目成本管理的方向和尋求降低成本的途徑。  


作者:王亞輝,參考了《碧桂園項目工程度、質量控制要點》;來源:明源地產研究院。


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