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你不知道的萬科、碧桂園清單招標

地產智庫
2017-02-20 17:20:02
關鍵字:萬科 碧桂園 成本管理 招標 明源 地產研究院  
導讀:推薦語 工程量清單計價將各種經濟、技術、質量、進度因素考慮到單價的確定上,以“活單價”形式出現,能準確反映實際情況,可有效降低工程成本和造價控制難度。 相對于缺乏科學依據的定額計價(計算工程量后套定額算然后以費率形式計算間接費,憑主觀想象確定優惠幅度后得出最終報價), 工程量清單計價將各種經濟、技術、質量
推薦語

工程量清單計價將各種經濟、技術、質量、進度因素考慮到單價的確定上,以“活單價”形式出現,能準確反映實際情況,可有效降低工程成本和造價控制難度。


相對于缺乏科學依據的定額計價(計算工程量后套定額算然后以費率形式計算間接費,憑主觀想象確定優惠幅度后得出最終報價),工程量清單計價將各種經濟、技術、質量、進度因素考慮到單價的確定上,以“活單價”形式出現,能準確反映實際情況,可有效降低工程成本和造價控制難度。


▌一、萬科的工程量清單招標


2010年開始,萬科便在工程采購領域正式施行工程量清單招標采購,作為其規模速度型向質量效益型發展的重要路徑。工程量清單招標,意即發包方根據施工圖計算工程量,承建商據成本與盈利要求報價,發包方評標,一開始就能確定項目總體造價。


在萬科看來,一方面,工程量清單招標因為能把主要成本悉數說清,有利于經營結果的預測和保障;另一方面,清單招標有利于提升項目品質,這一點可從下述萬科金域緹香項目得以舉證。


1.清單招標強調專業交圈,聯合審圖,招標前期消除功能性缺陷


以下圖為例,一是洋房部分為單框單玻門窗,達不到節能標準;二是廚房窗戶無法開啟,不能滿足通風要求。



究其原因,其一,門窗為甲供料,實施結果與節能計算不合拍;其二,未審圖即實施,出現功能缺陷。


又以下圖左為例,空調側向安裝孔尺寸太小,無法安裝。究其原因,土建與安裝設計專業不交圈造成功能性缺陷。



如上圖右,空調機位空間狹窄,上下疊放洞口尺寸較小,夏天有可能死機。究其原因,空調百葉為甲供料,二次深化圖與土建專業銜接不到位,缺少聯合審圖帶來功能性缺陷。


2.清單招標強調方案前置,經效果性評判后出圖,再進入招標階段


以下圖為例,鐵藝門下面空隙太大,比例失調。究其原因,鐵藝門為甲指乙供材,邊施工邊確定方案,強調完成節點而忽視了整體效果。



又如下圖,木扶手粗大,表面清漆斑駁質感差,且扁鐵和圓管組合稀疏,看似不牢靠。究其原因,樓梯扶手為甲指乙供材,方案未前置導致品質感較差。



3.清單招標強調甲供料的施工做法需明確和深化圖專業會審,可避免損傷品質的做法


例如下圖,部分磚面在陽面收邊。究其原因,外墻面磚為甲供,排版圖未經審查,節點意識超越品質意識,忽略了細部收頭處理。



綜上,通過清單招標,有利于提升品質,消除功能缺陷,完善方案效果,利于雕琢細節。


▌二、碧桂園的模擬清單招標


碧桂園的“摘牌即開工”,被稱為神一樣的開發速度,其在招標上的功夫也不可小覷,碧桂園在項目預備會后就開始進行招標,按模擬清單形式。


模擬工程量清單招標與工程量清單計價招標兩者的區別僅在于工程量清單按照實際施工圖編制,而模擬清單是在沒有施工圖情況下根據經驗或參考類似項目而編制的


因為模擬清單沒有實際施工圖,所以該招標方式是否可行取決于能否編制接近實際情況的工程量清單,因為模擬清單做單價合同工程量是虛擬的,那么模擬的工程量與實際工程量越接近就越能反映實際造價,有利于減少不平衡報價。


碧桂園采用的清單承包方式如下:


1.土建工程方面


分部分項工程采用工程量清單綜合單價包干;模板及腳手架的措施費用采用綜合單價包干;除模板及腳手架外的措施費(含其他項目費)采用建筑面積單方造價包干。


2.樁基礎工程方面


報價方式為全費用綜合單價包干,投標人按招標人提供的全費用綜合單價表填報統一報價系數。


3.室內精裝修工程方面


塊料工程的報價方式為全費用綜合單價包干,投標人按招標人提供的全費用綜合單價表填報統一報價系數。


4.室內浴室柜、浴室鏡、淋浴屏風、室內涂料工程方面


采用全費用綜合單價包干,投標人按招標人提供的全費用綜合單價表的全費用綜合單價作為工程結算全費用綜合包干單價。


在工程預/結算送審流程上,招標時采用模擬清單招標,工程量未經雙方核對就簽訂總包合同暫定總價,可能會存在量差的造價問題,通過預算,可以更加有效的進行工程項目成本管理和投資控制。


碧桂園室內精裝修工程、室內安裝工程、市政工程采用全費用綜合單價包干的承包方式。


2010年版的單體土建工程的承包方式,分部分項工程采用工程量清單綜合單價包干;措施費(含其它項目費)采用建筑面積單方造價包干。


2011年版單體土建工程的承包方式,分部分項工程采用工程量清單綜合單價包干;模板及腳手架的措施費用采用綜合單價包干;除模板及腳手架外的措施費(含其他項目費)采用建筑面積單方造價包干。



▌三、4個步驟,將模擬清單招標執行落地


以沈陽新世界國際花園為例,其模擬清單編制首先需要具備兩個基本條件:一是有大量類似項目的工程內容與技術指標;二是施工圖設計對于方案(擴初)設計不應有太大的變動,尤其是工藝作法方面。否則將造成清單與工程實際出現較大偏差。


其清單編制工作方案主要包括4步:


1步,按照擴初圖紙及類似工程技術指標編制模擬工程量清單;


2步,對模擬清單進行招標,確定每個分部分項工程的綜合單價及其構成;


3步,施工圖完成后,按照施工圖重新計算工程量并與承包單位核對;


4步,由雙方確認的工程量與招標過程中形成的綜合單價,最終確定承包單位的合同總價。


在方案執行過程中,首先,依據擴初圖紙,基于以往所發生的分部分項工程內容及技術指標,編寫清單內容;


其次,與設計單位加強協調,嚴格遵循設計方案,及時溝通;


再次,針對模擬清單的不確定性,制定詳細的評標方案和執行細則,通過評選綜合單價的合理性來選擇承包單位,明確工程造價的綜合單價構成,奠定合同總價基礎;


復次,制定材料、設備參考指導價,控制工程成本同時減低糾紛可能性;最后,施工圖完成后,確保工程量計算準確性,并與施工單位核對,對合同總價達成一致。


▌四、模擬工程量清單招標編制的8項注意


第一,應根據工程設計方案、地質條件、擬采用結構形式、材料設備、裝飾材料等,選好參照工程。


第二,比較擬建工程與參照工程,調整工程量,若能在清單工程量中預計的可反映在工程量中,不能直接反映的可在招標文件中相應完善。


第三,根據參照工程的原始清單及比較過程中找到的問題編制模擬清單,項目特征描述及編制說明制定要謹慎,避免施工方鉆空子不平衡報價。


第四,根據清單計價辦法及消耗量計算規則進行制作控制價,在此過程中一定要公平、合理,不得特意壓低或抬高價格,制作出來的控制價盡量接近市場價。


第五,根據模擬清單進行招標,模擬清單招標其效果就是清單與費率的結合的產品,如果模擬清單中利用的清單項目很少的話,到預算定案的時候還得進行費率的套用,所以招標文件中應把預算定案時費率的取費級別、人工費、讓利等內容說明一下,再就是模擬清單中出現的問題進行說明,還有定標方式。


有業內專業人士認為為了防止不平衡報價,可以用標底當做一個基準價,讓其投標的時候每個分部分項都得低于這個基準價的單價,這樣能避免一些不平衡報價,清單調整的細則,如:模擬清單中沒有的項目根據合同約定進行重新組價,根據雙方之間的定的取費內容進行核定清單單價。


第六,開標、選擇中標單位,根據模擬清單這個統一平臺進行評定各家的報價,及費率讓利情況。不能只看模擬清單部分,費率讓利這塊也尤為重要,費率讓利這部分在預算定案及施工過程中變更、增加項目都能用的到。


第七,模擬清單合同中約定預算定案時候漏項或增加項的內容。如:預算定案的時候工程項目模擬清單中有的單價執行模擬清單,工程量按實進入,工程量沒用的執行合同費率規定重新制定清單經甲乙雙方確定后作為結算依據。


有業內專業人士總結了幾點合同中應確定的項目,很具有實戰性,暫列如下:


甲方批價為落地價已含采保費;材料價差問題,哪些材料可調,哪些材料不可調列明確。明確可調范圍,5%或者3%;零星用工確認,按市場價還是按定額價;主體交付標準,是到毛坯還是砌墻完畢;確定甲方批價差價部分取不取費;上報結算是虛報要罰款;簽證內容小于2000元以內不計入結算;甲供材部分約定好乙方記取哪些費用;材料的檢測費由乙方承擔;安裝部分的交接,哪些是總包負責,哪些是分包負責;結算方式確定,清單有的執行清單,清單中沒有的執行消耗量定額,拆除執行修繕定額,垃圾外運合同中約定;付款問題上,金額不超過100萬,工期不超過2個月,付款最好設置首付款和一次進度款,盡量不用工程量撥付。金額超過100萬,工期超過2個月,付款最好為首付款,每月設進度款;總包服務費按照分包的總價記取,或者按照平方米報價記取。


第八,根據模擬清單、招標文件、施工合同約定進行調整圖紙中的工程量或增加的工程量清單項,最終形成一個新的工程量清單報價,此報價作為結算依據。


小結


由上述萬科、碧桂園、新世界地產的案例可以看出,基于市場競爭與總價合同的優勢,當前清單招標已成為房企有效降低工程成本、減輕造價控制難度的重要形式,而國內清單招標衍生出的模擬清單方式,為當前房地產行業實現保質保量快速開發和建設在招標上提供了重要保障和重大便利。


作者:王亞輝,來源:明源地產研究院。


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