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調控再來襲:深八條VS京七條

明源地產研究院
2014-01-11 15:51:26
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導讀:“京七條”短期內可以控制房價,但中長期的市場效果不佳,并不適合全國推廣。

進入最后一個季度,各地房價控制目標將面臨考核大限。
 繼10月8日深圳出臺“深八條”后,10月23日,北京也出臺“京七條”再度引發調控升級熱議。進入最后一個季度,各地房價控制目標將面臨考核大限,客觀上都逼迫地方政府出招的可能性。而“京七條”“深八條”的扎堆出臺是一種“信號”,意味著上海、廣州這些重點城市也很可能推出新的樓市調控政策。

“深八條”之后又出“京七條”

在全國房價一片喊漲聲中,樓價漲幅也超出年度房控目標一截的深圳市,10月8日提出八條治理措施的“深八條”,強調加強預售管理,同時大小銀行均抬高房貸利率,進一步收緊限貸。“深八條”也普遍被業界解讀為調控加碼的信號,主要通過信貸影響預期。

10月23日,北京市發布的“京七條”,釋放的信號似乎就更強了,明確提出,今后將加快發展自住型商品住房,銷售均價比同地段、同品質商品住房低30%左右。今明兩年7萬的供應量,或將沖擊明年北京房價。

北京中原地產市場研究部總監張大偉分析,推動自住型商品房建設標志著樓市調控的新思路,從以前的“政府做保障房,其它歸市場”,轉變成了政府做保障房保障低端人群居住,自住型住房低價銷售給中低收入的自住型人口,高端部分市場化運作。這是在不大影響地方土地財政收入的前提下,穩定房價預期增加供應的最快方法。

實際上,在京深之前,9月鄭州市開始實施的“房價零增長”規定,便號稱“升級版限購令”。

年末各地或密集出新招

本次“京七條”在十八屆三中全會之前發布,同策咨詢研究部總監張宏偉對羊城晚報記者表示,這或許透露出以后政策調控的方向和信號,從趨勢來看,今后調控政策會逐漸向市場化、經濟化轉變做過渡,為樓市長效性調控機制做鋪墊。

張大偉認為,新政策可能會掀起新一輪的房地產調控,由于各地目前并沒有完成任務,因而在最后幾個月各地可能會出臺一些房地產調控措施。

上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭也表示認同,繼“鄭州新政”、“深八條”之后,北京也出臺七條措施,這是一種“信號”,意味著上海、廣州也很可能將推出新的樓市調控政策,他預計未來還會有幾個城市跟風。

國家統計局發布的數據顯示,今年以來,北京的新建商品住宅房價漲幅一直處于全國首位,而上海和廣州緊跟其后。9月份的房價數據顯示,北上廣深同比漲幅全部超過兩成。“北、上、廣、深等都是今年房價漲幅相當大的城市,沒有完成房價調控目標,因此地方政府的壓力較大。”

“穗N條”備受關注

專家分析,“深八條”的精華——調整第二套住房貸款的首付比例和利率,其實并無實質效果。實際上,銀根緊縮時直接受影響的依然是靠首套房貸解決置業門檻的剛需客。

而“京七條”中提出的“自住型商品住房”,與廣州的限價房類似。張宏偉指出,未來7萬套自住型商品房用地有可能使市場化的商品用地量驟減,可能使商品房供求更緊張。

“再限”還是“加供”,廣州將出何種“殺招”?——這是近來業內對“穗N條”的各種猜想。從目前來看,此前廣州實施的限售、限簽并未能有效阻止房價的快速上漲,負面效果卻日益顯現:導致“雙合同”、“三合同”不斷增多,開發商預售用較低的簽約價格滿足調控目標,而實際裝修、車位等價格卻越來越高。再在這方面收緊,會讓樓市亂上加亂。

業內人士表示,廣州需要新的調控,廣州將出什么招加碼調控?仍需拭目以待。

專家說法

“七折限價房”新政或不適合全國

不過,楊紅旭認為,由于地方政府的權限有限,因此新一輪的調控措施仍以強調舊政策的落實為主,新的內容并不多,主要作用在于“表態”。如果上海出臺新政,情況也會類似,但北京的“七折限價房”新政并不適用于上海、廣州。

同策咨詢研究部總監張宏偉指出,“京七條”短期內可以控制房價,但中長期的市場效果不佳,并不適合全國推廣。首先,“京七條”限房價時間周期為5年,5年后這些限價房入市價格就會和周邊商品住宅看齊,不會有中長期的影響周邊板塊價格的作用。其次,由于利潤被限制,“限房價、競地價”模式下推出的地塊不一定會受到開發商的認可。(稿件來源羊城晚報)


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