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控開發:中海縮減建安成本的29個細節

《明源地產研究》60期 王亞輝
2016-01-21 17:16:49
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導讀:中海對開發的每個環節都有獨到的成本控制制度和方法,我們逐一分析前期工程、基礎工程、地下室和地面建筑這4大部分的成本控制細節。
在地產界,中海算是建筑科班出身,同時作為多年的“利潤王”,中海對開發的每個環節都有獨到的成本控制制度和方法。我們以中海為例,逐一分析前期工程、基礎工程、地下室和地面建筑這4大部分的成本控制細節。
 
一、前期工程
場地的現狀直接決定它的成本水平,如果存在“場地土方工程”這一項的話,比如坡地項目,或未能進行三通一平交地的項目,其造價水平就高。越是邊遠地區,因其配套設施不齊全,需要施工的項目就越多,造價也相應地高于市區項目。
前期工程中需注意三項:
1、考慮場地土方回填成本
目前很多項目的自然高低于市政標高,都需要大量回填土方,造價不低。
2、圍墻要標準化,包裝不要過于奢侈
臨時圍墻標準化可以節省很多無謂的時間損耗。其次在圍墻設計上要注意經濟性,圍墻主要功用還是圍護且是臨時性質,局部需要營銷包裝,不要過于奢侈。
3、大項目的首期不宜安排在地塊中間
對于地塊較大的項目,需要分期建設,但是首期安排在地塊中間,遠離市政交通道路,為了展示和銷售需要,在沒有整個地塊的道路交通系統設計的情況下,必然要興建一定數量的臨時道路、臨時圍墻、臨時綠化等設施,花費相當大,并不可取。
 
二、基礎工程
1、地基處理成本受限于地址條件
相對來說,換土之后利用天然地基是相當節省的。但是,這種方案具有明顯的地區特征,不是每個城市都可以效仿。
2、選對樁型、樁長,注意樁長記錄
樁基礎工程的造價水平與樁的種類有關,而樁的種類在多數情況下,又是無法替換的,因而也顯示出剛性,比如對于人工挖孔樁和高強度管樁之間的選擇,如果因為地基軟弱導致樁設計很長,那就不便選用人工挖樁,在工期和經濟上都沒有優勢。除樁型之外,樁的長度是影響造價的重要原因,而樁長又與地質條件直接相關。在某些情況下,抗拔樁可以用錨桿來代替,經濟性顯著。
在樁基礎工程施工中,需注意樁機數量、打樁順序與樁長記錄,尤其是樁長記錄。端承樁都是按實結算,結算的數量依據全是靠現場的打樁記錄匯總而來,不能僅依靠監理去驗收。
3、非樁基礎避免獨立筏板
如果能夠避免獨立的筏板基礎的話,基礎工程的造價將會明顯降低,比如讓筏板同時兼做地下室的底板。
 
三、地下室
地下室工程的造價很高,要降低造價可參考以下細節:
1、多棟高層的地下室盡量連成一片
單個地下室的面積越小,整體造價水平就越高,因為它分攤了四周的墻體,所以多棟高層建筑的地下室如果連成一片,相對來說就很經濟。
2、地下室的層數多一些比較經濟
地下室的層數多一些,比如2~3層,其經濟性會比1層要好,因為底板和頂板這些造價高昂的構件將會被分攤。
3、控制鋼筋和砼的用量
具體地體現上鋼筋和砼的用量指標上,目前的水平是鋼筋140~200千克/平米,甚至更多;影響砼用量的是底板厚度,有500mm厚的,也有1000mm厚的。當然跟層數也有關系,層數多,攤銷下來的指標就很低。
4、頂板不安排消防通道和大型苗木
建議控制覆土厚度,在地下室頂板部位不要安排消防通道和大型苗木。
5、基坑支護兼顧經濟和安全
在能夠保證安全的情況下盡量優化方案,追求最大的經濟性。安全性必須要由施工單位來承諾,否則將來會面臨被索賠的問題。
6、盡量用本期或前期開挖土方回填
對于土方工程量較大的項目分期,需考慮到開挖土方的可利用性,對于開挖出來的土方,盡量用本期或該項目的前期回填。
7、高檔樓盤才考慮面層處理
豪華的表現首先集中在地面處理上,其次是墻面的處理。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層,要視項目檔次而定,建議高檔樓盤才考慮面層處理。
8、人防工程只設計外防水就夠了
一般來說,人防工程只設計外防水,防水層不準做兩道,如果怕漏,要從施工管理上找原因,而不準通過額外花費來補管理上的漏洞。
9、其他設計優化細節
(1)方柱比圓柱便宜,每平方米的模板和抹灰至少節省10元,甚至15元。
(2) 天花不要抹灰,直接做涂料(有些地區天花不抹灰也不刷涂料)。天花因為有大量的梁,所以抹灰面積一般是建筑面積的1.2倍以上。
(3)少設計幾盞燈,燈火通明是浪費。
(4)如果能做成自然通風的地下室,那么機電工程將會節省相當的費用,比如各種風管和風機就可以省掉。
(5)機電工程在設計上需要合理設置水泵房、消防等控制中心位置,以最適合的位置以減少各管路長度;合理選用各管材,比如預埋的電線管用PVC管,從橋架接至末端設備之間的管段用鍍鋅電線管(當地有強制規定的除外)等等。
 
四、地面以上建筑
從物業類型上看,小高層與高層、超高層的造價差別并不大,現在的住宅設計在結構上基本都是 “框剪”體系,與層數無關,所以在鋼筋和砼的含量上相異不明顯;但是對于別墅這類低層建筑來說,就完全沒有必要設計“剪力”或“短肢”了,太浪費!
1、注意贈送面積和屋頂造型
此處的建筑工程,已經剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項目,所以影響造價的因素集中在鋼筋和砼的用量,以及屋面造型。影響鋼筋和砼用量指標的還有一個隱性因素,即“贈送面積”,應說明贈送的部位和面積數量。屋頂造型影響單方造價水平明顯,越是層數少的建筑物,分攤的成本越高。
2、外墻不一定要做防水
此項攤至地上建筑面積一般約為20~30元/平米(僅廚衛與屋面),外墻不一定要做防水,有些地區外墻全部做防水,造價增加至少40元/平米。
3、入戶門的材質和邊條
如果是木質入戶門,其造價與木材的種類有關。另外,裝飾性的邊條,如果是整塊木料加工而成,造價昂貴,相反如果是多塊木片疊合而成,則相對便宜,這一項費用剛性明顯。
4、“窗積比”盡量控制在 0.25
這一項剛性和彈性都很明顯。目前,外立面的門窗與建筑面積(僅限所在樓層)之比,即“窗積比”約為0.25~0.3(北方一般在0.25左右),盡量控制在 0.25。如果門窗用后裝法施工,將出現附框的費用,相當于每平米建筑面積增加造價10~15元。
5、保溫工程
屬于地方性工程,與地區氣候條件有關。目前以50mm~110mm苯板保溫為主,華東地區是采用內外兩道保溫砂漿。
6、普通項目的“墻積比”控制在1~1.3
這是影響建筑物單體造價水平的又一個重要因素。外立面裝飾面積與建筑面積之比,我們稱為“墻積比”,普遍的數字是1~1.3;對于聯排別墅或獨棟別墅來講,墻積比目前大部分在1.8~2.1之間,甚至更高。在設計上,控制外立面的層次將會大大地降低墻積比。
7、一般裝飾控制在10~20元/平米
豪華裝飾一個需要50萬元,普通裝飾一個只需要不到5萬元。此項的單方指標受層數的影響較大,但一般在10~20元/平米,最高不超過25元/平米。
8、公共空間適當減少高規格產品
設計時盡量減少公共部分空間,對于中低檔項目,在選材上一定要選小規格產品,這樣比較經濟。另外就是取消石材點綴, 比如踢腳線、波打線等。
9、給排水系統在選材和功能上省錢
對于給排水系統的優化:一是管材的材質,比如排水系統要選用UPVC,而不是金屬管材,上水管道要選用普通材質而不是昂貴的新產品;二是系統的功能要講究,比如不要選用造價昂貴的同層排水。
10、安防工程重在功能,少用噱頭
造價有相當的彈性。主要表現在功能上,盡量不要用噱頭一類的功能,另外一點就是可視對講顯示器是黑白還是彩色,彩色的貴一倍多。
11、電梯工程單方造價與面積直接相關
一是功能,太多的功能沒有必要;另外一點是選配的標準,比如層門是用不銹鋼還是普通的噴漆鋼板。電梯工程的單方造價的高低,與其所服務的面積直接相關,對于一個10層左右的小高層來說,如果是一梯兩戶,其電梯攤銷的成本非常高,如果是一梯三戶或四戶,則成本成倍地下降。
12、普通建筑物不用設置泛光照明
安裝在屋頂上的燈光,每棟5萬元造價是適當的,普通的項目不需要設置泛光照明。
13、變配電工程的4個成本優化點
可優化的項目是變配電工程,主要體現在設計上,以KVA為指標,每一單位的成本是2000元/KVA左右,可注意以下幾點:
(1)高低壓柜和元器件在品牌和廠家選擇上很重要,能用合資的就不用進口的,能用國產的就不用合資的;
(2)對于電纜,能用四芯滿足要求的就不要用五芯電纜(包括插接母線),能用阻燃的就不要用耐火的;
(3)對于面積很大的地庫,可將發電機房分成多個發電機低壓房,雖然增加了低壓柜,但總造價是要減少很多;
(4)室外管網工程需要在分判的時候劃分好合同范圍,對于室外工程的土石方開挖與回填分判給一家單位去做。
14、景觀工程“少硬少水”,圍墻多鏤空
室外工程主要包括兩方面,一是景觀工程,二是小區圍墻工程。
(1)控制景觀工程造價
一是硬景太多,除了造價昂貴之外,給人的印象也脫離不了“石屎森林”;二是不同品種和規格的植物價格差異非常大,一棵海棗要幾萬甚至10萬,而一棵本地的榕樹或樟樹,估計就是3000~5000元。三是控制水景,水景造價昂貴,運營費用高,既耗電又耗水,后期不能經常使用。
(2)小區圍墻少一些,鏤空多一些
要注意用料盡量地少,鏤空多一些,燈光少一些。此外,門樓的成本可以說是無底洞,一個門樓花100多萬并不罕見。

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