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金泰馬強:人口峰值到來前,讓住宅融化在其他產業中

明源地產研究院
2015-04-24 17:00:55
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導讀:"別走得太快,等一等靈魂。"金泰地產總經理馬強把靈魂比作產業,把肉體比作住宅。他認為住宅開發走得太快了,現在是等一等產業發展的時候了。
“別走得太快,等一等靈魂。”金泰地產總經理馬強把靈魂比作產業,把肉體比作住宅。他認為住宅開發走得太快了,現在是等一等產業發展的時候了。
1.人口峰值到來前后,地區間將展開人口爭奪戰
根據多年統計數據,馬強判斷區域房地產市場發展健康與否主要關注一個經驗數據:常住人口的年均商品房銷售面積。北京市常住人口每人每年購買1平方米商品房,也就是一個平方的去化。
中國人口到達峰值后,一個城市人口的增長就只能靠人口流入。人口流入多的城市房價上漲快,人口流入少的城市房價上漲慢,人口凈流出的城市房價會下跌。
一個城市的人口聚集能力是由城市的吸引力決定的。吸引人口的首先是歷史的傳承,第二個重要因素就是產業聚集。
一旦人口達到峰值,人口流動就會出現“零和博弈”。城市間即將展開人口爭奪戰,直接影響房地產市場。
新城開發既為開發商帶來了發展機遇,也同時帶來煩惱。有的新城是“餡餅”,有的新城是“陷阱”。需要開發商練就一雙火眼金睛,理性選定投資區域,不要成為炮灰。
2.住宅業發展:賦予房產住宅以外的意義和功能
住宅需求是一種引致需求,必須讓住宅回歸居住功能本質。意即對住宅的有效需求取決于其他需求狀況。馬強認為房地產有兩種功能,第一種是居住功能;第二種是興業載體。馬強說:“住宅產業化走的太遠了,現在得等一等靈魂,等一等房地產作為產業的載體強化起來,否則走不下去了。”
金泰目前在探索住宅開發商轉型導入產業的三個途徑:第一個途徑,在建項目要增加產業功能;第二個途徑,純粹住宅項目要嚴格遴選投資區域;第三個途徑:新項目選擇時朝著現代服務業的方向走,做養老、旅游、文化地產等等,扎扎實實做好城市運營商。具體來說可有以下操作:一是主動為銀發一族服務,做養老地產;二是改造現有地產,做分時度假和特色酒店;三是住宅與產業結合。

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