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越秀:“開運金”模式與“地產+基金”組合拿地

明源地產研究院
2015-04-30 09:57:54
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導讀:“開運金”產融結合模式是通過持有方式的變化和“開發+運營+金融”的組合,對地產資源、商業資源和資本資源進行高度整合,從而兼顧地產開發價值、商業運營價值和不動產穩定收益。

產融結合即“開運金”模式是越秀融資優勢之外的另一個優勢。

越秀地產母公司是越秀集團,越秀集團下設還有一個金融板塊即越秀金控,其金融牌照齊全,除了保險沒有,銀行、基金、證券、期貨、小額貸款、產投、租賃,都在經營。面向未來,地產與金融這兩個大板塊之間會有非常多互動,所以未來越秀的模式一定是“產融結合”。

越秀產融結合的典型表現就是商業地產的“開運金”模式。“開運金”產融結合模式是通過持有方式的變化和“開發+運營+金融”的組合,對地產資源、商業資源和資本資源進行高度整合,從而兼顧地產開發價值、商業運營價值和不動產穩定收益。這種組合也可以看作是“地產開發+商業營運+資本運作”,它最大的特點就是充分考慮到商業地產是一個資金密集型行業,必須通過結合金融來平衡資金、完善整條價值鏈。

基于開運金產融結合模式,越秀商業地產模式,可以通過越秀房產基金(REITs)來最大程度地發揮融資優勢、資金平衡優勢和價值增值優勢。越秀通過將自己開發建設的優質商業項目從地產注入REITs,將已經在地產平臺上證劵化的商業地產項目再次證券化,從而借助資本市場,大大加速商業項目的開發速度和資金的流轉速度。

而越秀集團將建立越秀地產與越秀房產基金這一全國唯一組合常態化的互動,打造獨特的商業地產經營模式和商業地產品牌。

“地產+基金”組合拿地方面,房企在中國拿地都是要自有資金的,在去年越秀地產跟越秀金融下設一個產投基金合作,在武漢拿了一塊地,整個90億,基金出90%,地產出10%,聯合成立一個投資公司,投資公司去拿這塊地,地產只出9個億,開發則是越秀,等到項目要銷售之前,回購對方股份,并給以適當的回報率,然后就變成地產全資擁有。這種模式,對越秀地產的好處就是前期先用最少的自有資金,這是非常大的資金杠桿,同時又不是債權,所以不會影響越秀地產報表,而項目收益率完全可以很輕松的覆蓋掉那部分財務費用,還提高了項目的資金周轉,得到了機構投資者的高度認同。

這個模式使越秀2014年拿地規模急劇放大,這已經不能單純理解為融資,實際上,這個模式的好處是在于兩年以后,即項目到了銷售階段才還錢,那么越秀就可以賣了房子償還當初的借款,如果這個模式可以滾動做下去的話,那么它就變成了一種很有競爭力的商業模式。


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