當前位置:地產研究首頁 > 專題研究 > 新常態下 地產經營管理進化之道 > 正文

YOU+劉洋:用愛串起"居住+社交+創業"3個圈

明源地產研究院 潘勇堂
2015-10-13 10:39:55
人物:    企業:
導讀:劉洋表示,“YOU+就是要把冰冷的公寓改造成暖哄哄的社區,把都市青年人與人之間的隔膜與冰塊融化,最終營造出人與人之間可信任、可交流、可互助的線下平臺。”
當全世界都在強調顛覆和重構商業模式時,YOU+社區創始人劉洋卻在強調“初心”,強調“商業初心大于商業模式”。近5小時的采訪和分享中,劉洋闡述最為激情的是他的“一滴魔液”理論,當這滴“魔液”潤澤到紅海市場,就會衍生出一片藍海,YOU+的這滴“魔液”,不是其他,正是“愛”!
劉洋表示,“YOU+就是要把冰冷的公寓改造成暖哄哄的社區,把都市青年人與人之間的隔膜與冰塊融化,最終營造出人與人之間可信任、可交流、可互助的線下平臺。”
YOU+社區的商業模式其實并不復雜,簡單的說,就是先租下整棟樓,重新改造之后向青年人出租,主要針對初上班的年輕人,賣點是特意設計出300~500平米的超大公共空間,并營造和維護親密友愛的社區氛圍,讓年輕人把“心”安在YOU+社區。
同時,劉洋強調,我們不是做房地產的,與中介、公寓這樣的定位相比,YOU+真正的定位是做一個“社區平臺”。房子對YOU+而言只是個載體,重要的是社區運營和管理,某種意義上,YOU+社區是“社區運營商”。
 
一、解讀YOU+運營策略
1、租客管理:“三不租”面試與居住136考核
與普通租房“給錢就租”不同的是,YOU+是挑客戶的。在YOU+社區,有一個奇葩的“三不租”原則:第一,45歲以上的不租;第二,結婚帶小孩的不租(因為YOU+社區暫時還沒有服務老人和小孩的系統設計);第三,不愛交朋友的不租。
但是,在已經住進YOU+社區的家友中,劉洋還推行了更加奇葩的“YOU+136”考核制度:1個月內必須至少認識公寓內10位朋友,3個月內必須參加至少1次社群活動,6個月內沒有其他房客的重大投訴。事實上,三不租也好,136也罷,這些租客篩選方法看似殘酷,但卻是行之有效的精準漏斗,真正保證入住YOU+的家友是同一路人,只屬于社交型的年輕人空間。
2、盈利管理:微利策略,盈利不重要
租金較低,YOU+到底賺不賺錢這個問題是外界和同行最敏感的問題。對此,劉洋很認真的回答了YOU+的定價和盈利問題。
首先,做YOU+就不是為了盈利,或者盈利是第二位、第三位的,YOU+更多是保持一個成本投入的平衡,目前看來,YOU+還是盈利的,只不過是微利;其二,YOU+的核心是讓城市漂泊者有愛陪伴, YOU+租金一般會與周邊普通房源價格持平甚至還更低,保持支出和收益平衡即可;其三,當然希望YOU+規模擴大,因為投入的邊際成本會遞減,在擴張成長的同時,YOU+更在乎家友的體驗與口碑。
劉洋也補充到,硬要說盈利的話,未來盈利點其實非常多,這是個粉絲的時代,他們會愿意把衣食住行都交給YOU+去打理,未來家友們希望和我們產生什么樣的火花,我都很期待,前提是我不貪。
3、平臺模式:對占據青年創業者入口說NO
在外界看來,YOU+不盈利,努力獲得年輕人的“芳心”,這完全是一種品牌滲透、占領消費者心智的玩法,很多人也在談YOU+是要占領青年創業者的入口,因為這是互聯網流量思維、端口思維的玩法。但是對于占據青年創業者的入口一說,這點劉洋是反對的。
劉洋表示,YOU+社區固然有青年者的創業社區,也幫助很多創業者尋找人才、孵化新公司,但YOU+卻從來沒有以租金入股,或是直接投資入股青年創業企業。YOU+創業社區不求從中盈利,而是真正幫助這群有夢想的年輕人做好企業。比如北京創業社區一個創業者進來后,劉洋3天就幫忙其引入天使投資人,整個過程沒有收取任何收益。
反過來說,作為商業的最高邏輯,不取為大取!
 
二、獨特的YOU+產品策略
在劉洋看來,YOU+社區上半身是社交,是創業,下半身是公寓。
1、社交公寓:把居住和圈子打通
傳統的房子更多表現為“鋼筋水泥”的冰冷,缺乏“溫度”。YOU+社交公寓的出發點就是把居住和圈子打通,這個圈子有有興趣圈子,有老鄉圈子,更有創業圈子,大大小小100多個。
劉洋表示:“傳統居住都是部落生活,居住和圈子都在一起,但現代都市社會把居住和圈子分開了,居住是居住,圈子是圈子,這對于成熟家庭是可以的,但對于漂泊在大都市的年輕人而言就是大痛點了,其一,分開本身就意味著一種孤獨,尤其是下班之后,其二,大都市交通擁堵,都市年輕人工作累了一天,晚上也懶得出去。YOU+的核心模式,就是要把大都市青年居住與圈子連接在一起。劉洋強調,YOU+的模式復合了人性本能想要的東西。
2、心的歸屬:獨特300平米社交空間
在產品設計上,YOU+國際青年公寓有兩個典型的創新點,其一,租客可以在各自的小房間追求個性化,舒適度設計和裝修,YOU+社區也會幫助家友,讓一個20平方米的小房間盡其所能。
其二,YOU+會從每個房間里省出一點空間,最終做出一間300~500平米的大廳。做這么間大客廳是有目的的,住在這兒的,全是剛出大學的年輕人,他們每天下班后不用鎖在各自房間里,而是在個公共大客廳跟“家友”聚在一起,有吧臺、沙發、桌球、迷你影院、健身房等,不少家友晚上都會聚集在大廳中聊天、看電影,時不時還會有各種分享會、生日派對、節日派對。YOU+所做的這一切極大地提高了住戶的黏度,這也讓家友最具歸屬感。
劉洋坦言,YOU+社區這種騰出300~500平米做公寓社交大廳,往往可以換做15~20件房,一間房3萬元年租,一年就是60萬收益沒有了,但這個空間是家友社交空間,是心的歸屬和快樂之地,這些投入就顯得非常值得和重要。
3、路不拾遺:極致“熟人社會”
YOU+內部就是一個真正大家庭,路不拾遺,夜不閉戶在YOU+是常態,你的iPone、錢包、電腦等都可以放在公共客廳而不擔心被偷。為什么?
第一,外部人進不來,核心在于YOU+社區從外到內機關重重,比如YOU+進入大門,不用鑰匙而是門卡,更奇葩的是,門卡感應部位非常神秘,外部人根本不知道在哪刷卡。不止是大門,進入小花園、健身房、公寓電梯等多處大門,都暗藏很多狗血的機關,各種刷卡器,腳踏密碼器,彈珠拉桿開關……總之不是YOU+內部人,根本就無法進入,這些有趣又易用的重重開關為居住者帶來很好的安全感,進而帶動家的歸屬感。
第二, YOU+社區就是熟人社會,而不是陌生鄰居,他的生活工作圈子都在這里。人有個習慣,不會在自己周圍1公里地方犯罪。但在YOU+,每個家友都知道你是誰,你在哪個公司,還可能認識你公司的同事和你的親戚朋友,所以你在YOU+社區犯罪成本非常之高。
4、創業社區:“居住+社交+創業”三合一
劉洋發現,在YOU+社區里有20-30%的家友是創業者,YOU+創業社區的出現也就順理成章。
一方面,創業首先是人的組合,真正草根級孵化的關鍵是創意的整合,人才資源整合的重要性大于創業者普遍追求的天使投資的資金。劉洋說,想法多跟人一起碰撞,不斷遭到別人的評判,理想中的項目會越來越接近完美。YOU+創業者每天晚上大家都會在大廳里一起討論自己的項目進展和技術難題,很容易迸發出思想的火花。更重要的是,“家友”里有法律、營銷、互聯網、編程等領域的人才,一旦資源整合起來,能產生1+1>2的效應。
另一方面,這些青年創業者多半是漂泊者,他的收入不穩定。租房子,會給他一個辦公室,還可以參加各種創業社交圈子,把居住、社交和創業圈子打通,綜合降低青年創業的成本,并提高創業成功率。
除此之外,YOU+創業社區,還會提供大量的創業孵化服務,而且全部是免費的
5、社區運營:自己組織自己玩
在服務上,YOU+社區有專門的社區運營官,他的職責從來不是幫別人端茶遞水,清潔衛生,而是組織大家玩,各種各樣的玩法,這完全符合了租房者追求青春、活力、趣味的生活偏好。首先,you+自發組織了很多圈子,大大小小有100多個,最小的圈子就幾個人,但卻樂在其中,運轉的非常好。其次,YOU+每個月都會舉行很多社區活動,包括“五同”聚會(同星座、同鄉、同專業、同樓層、同愛好)、家友的生日派對等等,公寓的天臺還特意建了兩座燒烤爐,讓年輕人充分感受到生活的樂趣。其三,圈子成員之間是平等的,費用嚴格按照AA制,不能有土豪,不能有請客,在劉洋看來,圈子成員之間大家是平等的,老是請客就會有階級,就有矛盾。
 
三、復制與城市擴張策略
1、城市選擇:聚焦漂泊者多的TOP10
城市選擇只進入中國TOP10個城市,這個TOP10的依據不一定按照GDP來,而是按照青年漂泊者的基數,比如西安、武漢、成都這樣的高校聚集城市和海歸較多的城市,他們感受和接受國外人文氛圍和生活方式后,整體會非常認可YOU+社區模式,也需要創業資源。整體而言,YOU+會選擇北京、上海、廣州、深圳四個一線城市外,還會選擇類似武漢、成都、重慶、西安、杭州等準一線城市。反過來,劉洋表示對于普通二線城市,YOU+還是會謹慎進入。
在區域地段選擇上,基本條件是交通便利、生活配套較全,最好是獨棟,不跟別人有交集,這樣家文化才能更好地做起來。
2、項目獲取:交通便利+低成本
在項目獲取維度,YOU+目前主要選擇產業園,因為容易辦好住房手續,手續不全的項目YOU+堅決不要。除此之外,YOU+可能會與開發商、政府或個人合作,比如YOU+符合“兩會”提出的“大眾創業、萬眾創新”,所以有些政府也會提供一些房源給YOU+。當然,未來YOU+獲取項目也不排除自己拿地開發,但無論哪種形式獲取項目,一切以交通便利和能夠控制成本作為核心評價指標。
在具體項目選擇上,YOU+目前成立了專業的拓展團隊,項目來源主要是市場中的商業項目,比如一些閑置樓宇。拓展團隊發現房源后會第一時間評估其是否可改建成YOU+的業態,如果可行,便與業主進行洽談。
3、人才選擇:管理層和店長都從家友里選
YOU+的人才選擇策略很有意思。劉洋強調,YOU+的管理層來自于家友,YOU+的每個店的店長都是家友……為什么會這樣?理由也很簡單。其一,YOU+沒地方去挖人,YOU+既不像酒店,也不像物業公司,也不像服務業……所有其他行業都沒有YOU+需要的奇葩人才,所以YOU+只能自己培養;其二,YOU+社區的家友的價值觀是一樣的,他們愿意住進YOU+并且不被淘汰出局,又想加入YOU+事業,就說明他們是真心認可YOU+理念,YOU+模式。

云南11选5开奖视频